Il futuro di una parte della ex-Manifattura Tabacchi di Lucca, un complesso di archeologia industriale di grande interesse che sorge all’interno del perimetro delle mura della città toscana da cui dista poche decine di metri dalle mura ed è a ridosso del centro storico, passerà da un fondo immobiliare gestito da Coima, già protagonista del recupero dell’area di Porta Nuova a Milano, con la partecipazione della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca. Un modello di particolare interesse presentato nei giorni scorsi a Lucca.

Una proposta di rigenerazione urbana dalla quale potranno nascere spazi destinati a uffici, appartamenti e attività commerciali e artigianali, e il recupero di 30 mila metri quadrati di aree pedonali – coperte e scoperte – con la dotazione di importanti servizi e infrastrutture, tra cui un sistema diffuso di parcheggi con 425 posti auto pubblici (link)

UN MODELLO INTERESSANTE. La proposta è ancora in fase preliminare (dovrà essere accettata dal Comune e poi superare la fase del bando pubblico) sebbene Coima ha già attivato un fondo immobiliare sottoscritto dalla Fondazione lucchese.

Gli interventi proposti riguardano una superficie di circa 30 mila metri quadri di aree che saranno riqualificate e restituite ad uso pubblico, attraverso un sistema ‘permeabile’ di piazze e percorsi ciclo-pedonali, spazi urbani ‘disegnati’ in un’ottica di comunità e condivisione.
Gli ambienti, secondo questo progetto, verranno ricavati utilizzando esclusivamente gli immobili già esistenti che verrebbero così restituiti alla città con nuove destinazioni d’uso – come uffici, residenze e commercio – e nuove modalità di fruizione, sempre conservando i caratteri architettonici distintivi della Manifattura, ‘iconici’ nel contesto lucchese.

Aldilà dei dettagli che Il Tirreno di Lucca indica così per la parte puramente immobiliare (40-45% a uso produttivo e direzionale, 40-45% residenziale e per il restante 10-15% per negozi di vicinato, bar e attività artigianali), è particolarmente interessante per il modello proposto perché già una parte della Manifattura è in fase di ristrutturazione da parte del Comune con futuri usi pubblici (museo del Fumetto, biblioteca e sede del Campus) mentre una parte del complesso sarebbe fuori dall’intervento di riqualificazione. E qui scatta la proposta congiunta della fondazione bancaria e di Coima.

Il progetto diventa complementare a quello pubblico poiché di fatto il complesso è una realtà unica ma che avrebbe così un futuro di riqualificazione integrata. Una alleanza tra “pubblico”, anche se la Fondazione non è pubblica ma per estensione la si può assimilare, e il privato, Coima, con una operazione che tutelerà l’immobile e la sua storia ma gli darà un futuro economicamente sostenibile.

Anche dal punto di vista operativo la proposta di Coima e Fondazione Carilucca è innovativo per città della dimensione di Lucca perché, come detto, sollecita direttamente un intervento del Comune.

COIMA SGR propone un project financing in cui si delineano le progettualità e le prospettive future immaginate per la Manifattura. L’investimento complessivo verrà finanziato per la maggior parte attraverso una concessione di valorizzazione e per la restante parte con il contributo degli immobili di proprietà del Comune che insistono sull’Ex Manifattura. Attraverso il project financing la proprietà di quella parte dell’immobile passerà dal Comune di Lucca al fondo gestito da COIMA SGR e sostenuto dalla Fondazione CRL, in cambio di una serie di interventi di pubblica utilità nell’area interessata dall’immobile stesso.
A questo punto il Comune avvierà una procedura di evidenza pubblica, in base alla quale altri potenziali investitori potranno farsi avanti. In assenza di nuovi investitori, sempre il Comune, anche attraverso un percorso condiviso con COIMA SGR, deciderà se accogliere o meno la proposta.

UN MODELLO DA SEGUIRE. La proposta di Coima e Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca suscita interesse e andrà seguita a prescindere dall’esito finale per almeno 2 ragioni.

1. Alleanza tra pubblico e privato. Propone un modello per interventi in casi simili. A Lucca c’è un immobile con un grande potenziale per la posizione (a ridosso delle mura e del centro storico) e per i numeri del turismo in città ma che ha altrettanti, oggettivi, problemi legati sia alle dimensioni del complesso sia perché è in corso una lenta riqualificazione di una parte del complesso da parte del Comune. Di casi simili in Italia ce ne sono a decine e l’alleanza tra pubblico e privato diventa determinante per muovere un intervento di riqualificazione complessivo e con usi misti.
2. Investimenti sul patrimonio culturale. Qui l’intervento di riqualificazione viene fatto su un immobile di evidente interesse culturale (le cui prime risalgono al medioevo) che viene conservato e valorizzato a fini immobiliari. E’ la dimostrazione che si possono fare recuperi sul patrimonio culturale mediando l’esigenze di tutela e di usi culturali (qui la parte sarà valorizzata dal Comune con museo, biblioteca e campus) e usi immobiliari per garantire un equilibrio dei conti. Più che un modello, è un messaggio: Si possono fare investimenti sul patrimonio culturale da parte di privati senza vedere nell’aspetto culturale un ostacolo ma semmai una risorsa.

 

Progetto presentato: Studio Rocco e Puccetti.